Por: Jolly Victória Chabaribery
Constantemente, esse tema vira debate nas rodas de conversa entre advogados e empresas que atuam no ramo de locações comerciais. Afinal de contas, o que a jurisprudência tem decidido acerca do tema?
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.125.836/MG, enfrentou questão relevante e recorrente no âmbito das ações renovatórias de locação comercial: a definição do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre as diferenças entre o aluguel pago pelo locatário e o valor posteriormente fixado judicialmente.
A decisão tem implicações práticas significativas tanto para locadores quanto para locatários, pois envolve a delimitação do momento de constituição da mora, a exigibilidade da obrigação e a estabilidade das relações locatícias.
A controvérsia analisada pelo Tribunal residiu na definição do momento em que é constituída a mora do locatário e, por consequência, do termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre as diferenças entre o aluguel anteriormente pago e o novo valor fixado judicialmente: se desde a citação, da prolação da sentença, de sua intimação ou somente após a formação definitiva da obrigação reconhecida judicialmente.
O debate assume especial relevância em razão da natureza jurídica híbrida dessas demandas. A ação renovatória apresenta caráter predominantemente constitutivo, pois institui novo vínculo contratual ao impor a renovação compulsória e fixar novas condições negociais, inclusive o valor do aluguel. Ao mesmo tempo, pode assumir feição condenatória acessória ao reconhecer diferenças retroativas entre o aluguel anteriormente pago e aquele fixado judicialmente, determinando o pagamento das quantias correspondentes.
O Contexto Fático e Processual
No caso concreto, a locatária ajuizou ação renovatória com o objetivo de renovar compulsoriamente o contrato de locação comercial. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, renovando a locação para o período de 28/02/2015 a 31/01/2020 e fixando o valor do aluguel em R$ 30.136,98 (trinta mil, cento e trinta e seis reais e noventa e oito centavos), com reconhecimento de diferenças retroativas.
Em grau recursal, o tribunal local reduziu o valor arbitrado, mas manteve o entendimento de que os juros moratórios deveriam incidir desde a intimação da sentença, sob o fundamento de que, a partir desse momento, o valor já estaria líquido e exigível.
A locatária submeteu a controvérsia ao Superior Tribunal de Justiça por meio de recurso especial, sustentando que os juros moratórios somente poderiam fluir após o trânsito em julgado e a intimação para pagamento na fase de cumprimento definitivo de sentença, isto é, após a formação do título executivo judicial.
O Que Decidiu o STJ?
Ao apreciar o recurso, a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reformou o entendimento do tribunal de origem e estabeleceu que o termo inicial dos juros de mora, nas diferenças de aluguéis decorrentes de ação renovatória, corresponde à data da intimação do devedor para pagamento no cumprimento definitivo de sentença.
O fundamento central foi o de que a mora, nos termos do art. 396 do Código Civil – que dispõe que “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora” –, pressupõe obrigação certa, líquida e exigível. Nessa linha, a exigibilidade depende da formação definitiva do título executivo.
Somente com o trânsito em julgado da decisão que define o montante devido é possível constituir validamente o devedor em mora. Enquanto a decisão estiver sujeita a modificação em grau recursal, não há liquidez jurídica definitiva, ainda que exista valor determinado na sentença.
O próprio caso evidenciou essa instabilidade, pois o tribunal de segundo grau alterou o montante inicialmente fixado, demonstrando que a obrigação ainda não possuía definitividade suficiente para caracterizar mora.
Diante disso, a Corte Superior concluiu que não se pode presumir a exigibilidade da obrigação antes da formação do título executivo judicial, já que a possibilidade de alteração recursal revela a ausência de certeza jurídica necessária à constituição da mora. Assim, afastou-se a incidência de juros desde a sentença ou sua intimação, fixando-se como marco inicial a intimação para pagamento na fase de cumprimento definitivo.
Sob perspectiva principiológica, o acórdão buscou harmonizar a sistemática das ações renovatórias com os postulados do devido processo legal e da segurança jurídica. O Tribunal ressaltou que não é adequado impor encargos moratórios antes que o devedor tenha ciência definitiva e inequívoca do valor devido, sob pena de antecipar efeitos patrimoniais antes da consolidação do título executivo.
Também foi afastado o argumento de que tal entendimento estimularia a procrastinação processual pelo locatário. Conforme destacado no voto condutor, a própria dinâmica processual pode gerar incentivos semelhantes também ao locador, caso os juros incidissem automaticamente desde a sentença, independentemente da formação definitiva do título, pois o locador teria pouco estímulo para agilizar a apresentação dos cálculos do valor que entende ser devido.
Quais os Impactos Práticos?
Do ponto de vista prático, o precedente produz efeitos relevantes:
- Para o locador: afasta-se a possibilidade de cobrança automática de juros desde a sentença ou sua intimação, sendo necessário aguardar o trânsito em julgado e a intimação para pagamento.
- Para o locatário: reduz-se o período de incidência dos juros moratórios, evitando sua cobrança enquanto o valor ainda se encontra sub judice.
- Para a prática processual: a decisão reforça a necessidade de precisão técnica na identificação dos marcos processuais relevantes — especialmente trânsito em julgado e intimação executiva — a fim de evitar cálculos equivocados, impugnações desnecessárias e riscos sucumbenciais.
Em termos sistêmicos, o julgamento reafirma entendimento coerente com a teoria geral das obrigações e da responsabilidade civil, segundo o qual a mora depende da existência de obrigação exigível e definitivamente determinada. Ao exigir a formação do título executivo judicial como pressuposto para a incidência de juros moratórios, o STJ evita a antecipação indevida de encargos financeiros e preserva a lógica do sistema obrigacional.
Conclusão
O julgamento do REsp 2.125.836 reafirma que a ação renovatória de locação comercial não gera automaticamente obrigação líquida e exigível antes da formação definitiva do título executivo judicial. Ao exigir o trânsito em julgado e a intimação específica para pagamento como pressupostos para a constituição da mora, o Superior Tribunal de Justiça preserva a segurança jurídica e a coerência do sistema obrigacional, assegurando que o devedor apenas responda pelos efeitos da mora após ter ciência definitiva do montante devido.
Nesse contexto, observa-se que os tribunais pátrios têm seguido a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. Tribunais como o Tribunal de Justiça de São Paulo, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul e o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios vêm aplicando o entendimento de que, nas ações renovatórias de locação comercial, a constituição da mora apenas se configura após a formação definitiva do título executivo judicial, com o trânsito em julgado da decisão que fixa o valor devido e a subsequente intimação específica para pagamento. Tal alinhamento jurisprudencial contribui para a uniformização da interpretação do direito e reforça a segurança jurídica na aplicação do regime obrigacional.
Referência: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.125.836/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 06 ago. 2024, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 08 ago. 2024.
